АРСЕМИКОВА И.В.
частный адвокат
                                   
г. Киев, ул. Маршала Тимошенка 13-А
                                                

Анализ документов контрагента

Юридическая услуга по проверке соответствия документа действующему законодательству и прогнозированию возникающих для клиента правовых последствий. Это юридическая консультация, но более глубокая и сложная. В результате правового анализа документа вы получаете аргументированное заключение юриста с указанием выявленных несоответствий законодательству, существующих для клиента рисках наступления неблагоприятных последствий и возможных действий по их устранению и/или минимизации.

Выявление всех возможных рисков

Любая сделка – это риск. Риск существует для каждой из сторон сделки: в большей или меньшей степени. Каждая сторона это понимает и в процессе проведения сделки старается эти риски для себя выявить и нейтрализовать. Это достигается разными способами: проверкой приобретаемого объекта, выбором правовой конструкции договора, включением в договор заверений, гарантий, оговорок итд. Так же, есть риск упустить такие моменты:использование объекта в качестве залога, отсутствие у продавца полномочий для проведения сделки, недвижимость находится под арестом, в квартире или доме зарегистрированы третьи лица и др. 

Обеспечение законности проведения сделки

Купля-продажа или инвестирования недвижимости кроме законодательной базы, которая ее регулирует, имеет в себе ряд практических аспектов и вопросов, что каждый раз возникают у покупателя и незнание которых может привести к ограничению (сознательного или бессознательного) Ваших прав и отсутствии равенства в отношениях контрагентом. Вы, также в силу вашей профессии, специализации, рода занятий не обязаны знать все тонкости таких процессов их практические и юридические аспекты. Более того многие покупают/инвестируют в недвижимость один-два раза в жизни, а юрист/адвокат по сделкам с недвижимостью занимается данным вопросом постоянно. В рамках обеспечения законности, адвокат проверит законность переходов прав собственности на объект; историю объекта (в случае наличия такой информации) с момента создания (регистрации) и до настоящего времени; наличие или отсутствие судебных дел, находящихся на рассмотрении в суде и завершены судебные дела по объекту и др.

Предоставление перечня всех необходимых справок для проведения сделки

Каждая сделка требует наличие определенного пакета документов для ее проведения. На получение некоторых документов необходимо время и очень важно это учесть, что б избежать негативных последствий.  Потому, прежде чем планировать дату проведение сделки убедитесь, что у Вас все готово.  Сформировать перечень необходимых документов, а также оказать содействие в их получение, может адвокат.  Рассмотрим на примере сделки купли-продажи квартиры.  

Минимальный пакет для проведение сделки купли-продажи квартиры включает:

  • паспорта покупателя и продавца;
  • документы о семейном положении сторон;
  • нотариальное согласие супругов или их личное присутствие,
  • правоустанавливающий документ на недвижимость — договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о собственности, свидетельство о вступление в наследство и др.;
  • правоподтверждающий документ — выписка из Гос. реестра прав на недвижимое имущество, а если запись в реестр не внесена, то нужна архивная справка с БТИ.
  • Информация о зарегистрированных лицах — справка по форме 13.

Расчет расходной части по сделке (налоги, услуги нотариуса, услуги оценщика, взаиморасчеты сторон и др.)

  1. Расчет расходной части по сделке (налоги, услуги нотариуса, услуги оценщика, взаиморасчеты сторон и др.). Когда продавец и покупатель квартиры подписывают договор, где помимо основной стоимости квартиры указывают кто и главное какие несет дополнительные расходы (налоги, пошлины и другие платежи). Продавец заказывает оценку квартиры, стоимость может варьироваться в пределах 800-1500 грн, в зависимости от размеров, местоположения и прочее. Оценка выполняется независимым оценщиком в течение 3-х дней с получением отчета об оценке квартиры. Данные из отчета используются для налогообложения при проведении самой сделки. 

Расходная часть по сделке:

— услуги нотариуса (зачастую нотариуса выбирает Покупатель). Услуги государственного нотариуса стоят немного дешевле, чем частного. И тем не менее, если вы цените время, комфорт – то именно за это вы и платите. Выбор нотариуса никак не влияет на законность и размеры налогов и других платежей. Оплачивается по прейскуранту специалиста (составление договора и регистрация права собственности.  На сегодня эта цифра от 4 500 грн. до 6 500 грн., в зависимости от сложности.

 – 1% от стоимости сделки, указанной в договоре купли-продажи —  государственная пошлина для Продавца за нотариальное удостоверение сделки.

– 1% от стоимости сделки — в Пенсионный фонд. Платежное поручение банка от Покупателя предъявляется нотариусу, после чего заносятся сведения в электронный Госреестр. В зависимости от срочности оформления сделки стоимость регистрации может меняться.

– 1,5% от стоимости сделки – военный сбор. Дополнительный обязательный сбор для граждан Украины, которые продают жилую недвижимость (согласно «Переходным положениям Налогового Кодекса Украины»). Платежное поручение от Продавца квартиры предоставляется нотариусу.

— НДФЛ от продажи – Налог на доходы физических лиц. Оплачивает Продавец. Размер оплаты и необходимость зависят от следующих факторов:

  • количество сделок, проведенных за год
  • срок владения отчуждаемой квартиры
  • является ли продавец резидентом Украины

Если в течение отчетного года продавец-налогоплательщик совершил более 1-й сделки — его доход облагается НДФЛ в размере 5% (вторая и последующие сделки) (для нерезидентов — 18%). Налог взымается с Продавца от стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Если продавец владеет квартирой менее 3-х лет и при этом это у него первая сделка в отчетном году (с 1 января по 31 декабря) – он обязан платить НДФЛ.  

Итак, Продавцом НЕ оплачивается НДФЛ если это первая и единственная сделка в отчетном году, при этом срок владения отчуждаемой квартирой более 3-х лет. Кстати это правило распространяется на все виды ЖИЛОЙ недвижимости (комнаты, квартиры и их части, земельные участки, садовые, дачные и жилые дома).

 — банковские расходы. Сюда отнесем обязательную комиссию банка по платежным поручениям и открытие р/с для Продавца и Покупателя (так как по законодательству Украины все расчеты в данном случае только по безналу).

Личное присутствие на сделке

Присутствие адвоката на сделке необходимо для вычитки окончательного варианта договора; проверки правильность указания в договоре реквизитов сторон; предмет договора; технические характеристики приобретаемого объекта; цену договора и порядок оплаты; ответственность сторон, их права и обязанности; срок действия договора; контроля оплаты по договору в соответствии с требованиями действующего законодательства; получение одного оригинального экземпляра договора и другие документы, предусмотренные договором и характерные для такого вида договоров.

Контроль регистрации права собственности

Обязательным условием возникновения прав на недвижимое имущество является их государственная регистрация в установленном порядке. Регистрации подлежит не только право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, но и их обременения (например, ипотека). 

 Согласно статье 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

 Без регистрации, скажем, прав собственности, человек не становится полноправным собственником недвижимого имущества. Вещные права на недвижимое имущество, которые возникли до 2013 года, признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав в соответствии с законодательством государственная регистрация прав не требовалась. 

Для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует обратиться к субъекту государственной регистрации (Центр предоставления административных услуг – ЦНАП) или к нотариусу с заявлением. Заявление о государственной регистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Исключение: в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.

К заявлению прилагаются документы, перечень которых зависит от того, какое право регистрируется и документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

Составление договоров

Грамотно составленный договоров – залог успеха вашей сделки, и гарант соблюдения и защиты ваших интересов. Любые сделки с имуществом подлежат оформлению в виде письменного договора.  В договоре должны быть учтены существенные условия для конкретного вида договора, а также должна быть учтена актуальная судебная практика.  Недоразумений при исполнении договоров можно избежать только при внимательной разработке и согласовании его условий, а также соблюдении юридических формальностей при оформлении.

Внесение правок в предоставленные варианты договоров

Предварительный правовой анализ договоров, соглашений и контрактов доказал свою эффективность на практике. Компетентный юрист быстро найдет скрытый подтекст в казалось бы безобидных положениях договора, суммирует все недостатки соглашения для заказчика правового анализа и предоставит рекомендации. 

Правовой анализ договоров, соглашений и контрактов необходим:

  • для того чтобы защитить Ваши интересы и привести обязанности и права сторон договора к справедливому содержанию. 
  • чтобы убрать умышлено заложенные противоречия и положения. 
  • для того чтобы вычистить текст договора от всего лишнего, что может скрыть истинный смысл обязанностей сторон и предмет договора. 
  • для предоставления заказчику окончательного заключения со всеми выявленными недостатками и рекомендациями к их устранению.

Ведение переговоров с контрагентом

После согласования ключевых вопросов сделки (объект, стоимость, виды заключаемых договоров) начинается детальная проработка условий каждого из заключаемых договоров и их согласование сторонами. Как показывает практика, именно на этом этапе происходят вещи, которые могут поставить в тупик все предыдущие этапы сделки. Например, выясняется, что сторона не готова дать те или иные гарантии или заверения, отказывается подготовить со своей стороны ряд необходимых документов, считает принципиальным то или иное условие, включение которого нежелательно для Клиента и т.д. В таких ситуациях важно находить компромиссное решение, которое устраивало бы обе стороны. Только адвокат, имеющий большой опыт ведения переговоров, сможет детально обсудить с контрагентом каждое спорное условие, дать ему правовую оценку и найти компромиссное решение не нарушая интересы клиента.